「住宅ローン」で失敗しない! 購入前の資金計画

 新築、中古、リフォーム…住宅ローンの違いは? 消費税増税を控え、住宅ローン控除も延長が決定、不動産業界では駆け込み需要が見込まれている。これを機に初めて住宅の購入を検討している方も多いのでは? 住宅ローンを組む前に必見! 住宅購入と賃貸のメリットとデメリットをしっかりおさえておこう。

賃貸と住宅購入、どちらがおトク?

 いつかは夢みるマイホーム。住宅購入前に賃貸と住宅購入のメリットとデメリットを知っておきたい。
住宅購入

メリット

デメリット

・ 自分が住むためだけでなく、貸すことや売却も可能
・ 設備が充実している
・ 自由にリフォームできる
・ 条件がクリアしていれば住宅ローン控除が
受けられる
・ 資産になる
・ 永住の地がある安心感
・ 社会的信用が増す
・ 住宅ローン完済後の負担が少ない

・ 予期せぬメンテナンスの出費がある
・ 長期ローンの精神的負担がある
・ 病気や転職などによる減収で、長期ローンが大きな負担となることもある
・ 固定資産税がかかる
・ マンションの場合、修繕積立金や管理費が必要になる
・ 資産価値が下がる場合もある(売却が難しくなる)

賃貸

メリット

デメリット

・ 結婚や勤務先、子どもの教育環境などその時々ライフプランにあわせて住宅を選ぶことができる
・ 設備のメンテナンスは基本的に大家側が負担する
・ 長期ローンの精神的負担がない

・ 敷金、礼金、契約更新料が必要になる
・ 引越し費用に加え、転居先にあわせてカーテン、照明器具、エアコン等を購入しなければならない場合もある
・ 老後に住む部屋を確保できない可能性がある
・ 家賃を払い続けなければならないので老後の
負担が大きくなる

 結婚や出産で家族が増えたり、子どもが成長したりとライフスタイルは変化していく。マイホームの購入と賃貸、どちらが自分にとってトクなのかじっくり考えて判断したい。
>>注意点
1)中古物件を購入する際の注意点については、新築の場合と異なり、中古住宅の場合は購入決定から早い時には1ヶ月で引渡しになる。

2)住宅ローンは、申込みからローン実行まで約1ヶ月を要するので、購入を決めてから住宅ローンを比較検討する時間はあまりない。不動産の購入を考え始めたら、さまざまな住宅ローンの情報をチェックしておこう。

3)中古物件を購入する場合、媒介(仲介)の業者が間に入るため手数料がかかる。売買価格が400万円を超える契約の場合、仲介手数料の上限金額の簡易計算法は以下。

(売買金額×3%+6万円)×消費税
(例:売買価格3,000万円であれば仲介手数料の上限金額は税込100万8千円)。

これは上限金額なので、不動産業者と合意のうえ手数料を決める。

リフォーム費用も住宅ローンが利用できる

 中古物件を購入する場合、物件価格にリフォーム代金を含めて住宅ローンとして借り入れることができる。

 例えば新たに登場した「フラット35 リフォームパック」では、住宅金融支援機構と金融機関の「フラット35」と、その金融機関が提供するローン「フラット35パッケージ」を利用できる。

  金利変動に影響されない「フラット35」と低金利のメリットが受けられる「固定金利期間選択型」、「変動金利型」の住宅ローンを併せて借り入れることで、将来の金利変動リスクが軽減される。ただし手数料、諸費用が割高になる場合がある。(※取扱金融機関によって、商品名、商品内容、利用条件、必要となる手続や費用等が異なる)

 大規模な増改築の場合は住宅ローンの利用が可能。リフォームのための公的融資としては財形住宅融資がある。財形住宅貯蓄の融資限度額は、合計残高の10倍までの額で、最高4000万円まで。返済期間は20年以内となっている。

(「フラット35」「財形住宅融資」「民間融資」とは?⇒初めての「住宅ローン」自分にあった金融機関選び

 民間融資としては、リフォームローンを利用することになる。リフォームローンは有担保型と無担保型の二種類。有担保型は住宅ローンとほぼ同じ仕組みになっていて、保証料、手数料、抵当権設定登記など手続きが多く諸費用も必要になる。大掛かりなリフォームを行う場合は有担保型の住宅ローンを利用。リフォームローンは無担保型ローンが主流だ。
有担保型ローン

メリット

デメリット

・無担保型と比べて金利が低い(リフォームする自宅を担保に入れるため)
・ 融資限度額が多い(おおむね1億円以内)
・ 返済期間が長い(最長35年程度)

・ 抵当権の設定に時間がかかる
・ ローン返済できなくなった場合は担保を失う

無担保型ローン

メリット

デメリット

・ 抵当権設定が不要
・ 諸手続きのための書類集めなどの必要がないので手続きが簡単
・ 審査が早い

・ 有担保型と比べて金利が高い
・ 融資限度額が少ない(3大メガバンクで500万円〜1000万円程度)
・ 有担保型ローンより返済期間が短い(最長10〜15年)
・ 借入期間が長ければ長いほど総支払額が増える

そのほかにも、対象者の年齢や融資限度額、金利等、金融機関によって異なってくるので取り扱い金融機関に相談のうえじっくり検討しよう。
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