住宅ローン「借換え」のより良い選び方とは？　最適なチョイスが可能に！

　現在借りている住宅ローンを完済し、新たに別のローンを借りる「借換え」。より好条件のローンに「乗り換える」ことで、その後の返済負担を軽くする有効な手段だ。とはいえ、ひと口に借換えといっても、選び方によってその効果はまるで異なる。なので、まずは借換えの仕組みやポイントを理解し、それぞれの目的を叶える最適なローンをチョイスすることが重要だ。そこで今回は、借換えの種類と選び方を紹介したい。



■まずは「借換え」の目的をハッキリさせよう

　住宅ローンの借換えは一般的に下記の3つに分類される。
・「金利上昇リスクを抑える」借換え
・「総返済額を抑える」借換え
・「当面の返済額を下げる」借換え

　求める効果に応じて、新たに選ぶべきローンの種類も変わってくるので、まずは「なぜ借換えを行うのか？」その目的をハッキリさせるべきだ。

■借換えの目的に応じた最適なローンとは？

　では、目的ごとに借換えのポイントをチェックしていこう。

▼【金利上昇リスクを抑えたい場合】
　「契約時の低金利に惹かれ変動金利を選択したものの、金利上昇の気運が高まり不安になってきた」、「多少の負担増は覚悟してでも、金利の推移に怯えることなく過ごしたい…」。
そんな時は借換えによって、将来の金利上昇リスクを回避するのもひとつの手。手っ取り早いのは、全期間固定金利の住宅ローンに借換え、残りの総返済額を固めてしまうことだ。その場合、現時点での返済額は上がってしまうが、将来的に金利が急上昇した際のリスクヘッジにはなる。

▼【総返済額を抑えたい場合】
　現在のローンを借りた当時にはなかった「より条件の良い商品」が登場した場合、借換えることで総返済額を抑えられる可能性がある。たとえば、同じ返済期間、金利タイプでより金利が低い、あるいは金利優遇幅の大きい住宅ローンにうまく乗り換えることができれば、数十万円、数百万円単位で総返済額を減らすこともできる。
ただし、借換えには登録免許税や事務手数料などがかかるため、金利差によって得られるメリットと、各種コストを天秤にかける必要がある。一般的には借換え後の金利が1％以上低くなると、各種コストを差し引いてもメリットが出るといわれている。

▼【当面の返済額を抑えたい場合】
　「子どもの教育費などで生活が苦しく、住宅ローンの返済が難しい」。そんな時は、月々の返済額を一時的に減らす借換えで、急場を凌ぐのもひとつの手だ。たとえば、全期間固定型から、固定期間の短い低金利ローンに借り換えることで、毎月の負担を軽くすることができる。だが、代わりに将来的な金利上昇リスクを負うことになり、結果的に総返済額が膨らんでしまう可能性もある。この場合の借換えは、あくまで一時しのぎと心得よう。

　以上が借換えを検討する際に、押さえておくべき基本中の基本となる。住宅ローンを賢く返す「裏ワザ」的に紹介されることも多い借換えだが、選択を誤れば、かえって損をすることもあるので、注意が必要だ。

（記事／前田智行）

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