住宅ローン、「借換え」と「繰上返済」どっち優先? 違いと効果を紹介!

住宅ローンの「借換え」と「繰上返済」の違いと効果を紹介する [拡大する]

住宅ローンの「借換え」と「繰上返済」の違いと効果を紹介する

 20〜30年の長期にわたって返済が続く住宅ローン。その過程では、金利や収入の上下動をはじめ、返済プランに影響を及ぼす様々な変化が起こってくるもの。そこで重要になるのが、定期的なローンの見直し。最初に借りたローンを漫然と返し続けるのではなく、「借換え」や「繰上返済」を行うことで、その後の返済負担を軽くできる場合があるのだ。

 そこで今回は、「借換え」と「繰上返済」にはどんな違いや効果があるのか、それぞれの基本的なポイントを紹介します。

■「借換え」と「繰上」の違いは?

 「借り換え」と「繰上返済」。どちらも「住宅ローンの返済負担を軽減」するために行うものだが、その内容は全く異なる。

【借換え】 最初に借りたローンから、より有利な条件のローンに乗り換えることで、毎月の返済負担や総返済額、金利上昇リスクを抑える手段。なお、現状のローンの残金は新たに借りるローンで完済するため、二重返済にはならない。

【繰上返済】 通常の返済とは別に、借入金の一部(または全部)を前倒しで返済する手段。繰上返済には利息が含まれないため、元金を減らす有効な手段とされ、返済期間の短縮や毎月の返済負担を軽くする効果がある。

■それぞれのリスクは?

【借換えで想定されるリスク】 より有利な条件を求めて、低金利の変動金利型に乗り換えたものの、その後の経済情勢の変化による金利上昇で、かえって損をしてしまう可能性がある。

【繰上返済で想定されるリスク】 預貯金を繰上返済に充てることで、教育資金や急病時の医療費に回すお金がなくなってしまう可能性がある。


 ちなみに「借換え」には登録免許税や事務手数料などの諸費用がかかる。一方、「繰上返済」はネットバンクなら手数料がかからず、煩雑な手続きも不要。その手軽さから、後者を選ぶ人も多いようだ。

■知っておきたい「繰上返済」の落とし穴

 だが、「少しでも早く返そう」と、繰上返済を頑張りすぎてしまったために家計が回らなくなり、結果的に返済に行き詰まるケースというのも、実は少なくない。

 また、繰上返済で返済期間を短縮してしまうと、原則として再び期間を延ばすことはできない。そのため、将来的に返済が苦しくなったとしても、返済期間を延ばして月々の返済負担を減らすといった選択ができなくなってしまう。

 そのため、特に預貯金が乏しい家庭の場合、まず検討すべきは「借換え」だろう。より好条件でリスクの少ない借換えローンをひと通り吟味し、めぼしいものがなければ「繰上返済」を検討するのがセオリーといえる。

 また、繰上返済は「あくまで余剰資金」で行うもの。将来かかる教育費なども十分にシミュレーションした上で、慎重に検討したいところだ。

(記事/前田智行)

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