住宅ローン審査の基準とは？通らない理由と対策を解説！審査の流れや必要書類も

住宅ローンを検討する際に、「住宅ローンの審査が通らないかもしれない」と不安を抱える方は多いでしょう。

この記事では、住宅ローンの審査の流れ、審査基準、準備が必要な書類、通過するためのポイントなど、住宅ローン借入の申し込み・審査をスムーズに行うための情報を説明しています。さらに記事の後半では、審査に落ちた場合に考えられる理由や、落ちた場合の対処法についても解説していますので、ぜひ参考にしてください。

目次

1. 住宅ローン審査とは？
2. 住宅ローン審査の流れと注意点
   1. 1. 申し込み条件を確認し、審査申し込み
   2. 2. 事前審査（仮審査）
   3. 3. 本審査（正式審査）
   4. 4. 借入の契約
   5. 審査にかかる期間
   6. 審査の流れにおける注意点
3. 住宅ローン審査の基準
   1. 年齢
   2. 勤務状況、勤務先の情報
   3. 健康状態
   4. 返済負担率
   5. 個人信用情報
   6. 購入を予定している物件の担保評価
   7. 申告内容に不一致がないか
4. 住宅ローン審査に必要な書類一覧
   1. 事前審査に必要な書類
   2. 本審査に必要な書類
5. 住宅ローンの審査に落ちる理由
   1. 完済時の年齢が高い
   2. 健康状態のリスクが高い
   3. 過去にクレジットカード払いの支払い遅延をしている
   4. 購入物件の担保価値が低い
   5. 返済負担率を高く設定している
   6. 勤続年数が短い・雇用状況が不安定
   7. 事前審査と本審査の申告内容が一致しない
6. 住宅ローン審査に通るための準備と対策
   1. 自己資金を増やす
   2. 他のローンの返済を済ませる
   3. 書類の不一致などの不備をなくす
7. 住宅ローン審査に通らなかった場合の対処法
   1. 他の金融機関に審査を申し込む
   2. 条件を見直して再審査を申し込む
   3. フラット35を検討する
   4. ペアローンや連帯債務・連帯保証を検討する
   5. 専門家へ相談する
8. 審査に通るためには事前準備が必要

住宅ローン審査とは？

住宅ローンの借入時には申し込み先での審査があります。審査の目的は、融資をしても問題ないか判断することです。

返済能力や物件の担保価値を鑑みずに融資をしてしまうと、返済期間中に返済が滞る利用者が多く出る可能性が否定できません。そうなると、最終的には金融機関が損害を被るおそれが出てくるため、審査を行い、返済能力や物件の担保価値が一定水準に達しているかを確認します。

なお、審査では主に次のような内容について確認し、借入の可否を判断します。

・本人確認
・経済状況
・物件の担保価値

住宅ローン審査の流れと注意点

住宅ローンの審査は、仮審査、本審査の順で進み、平均的な期間は半月〜1ヵ月程度です。ただし、返済能力の判断に時間がかかる場合は、これよりも期間が長くかかることがあります。なお、審査完了から融資実行までの期間は1週間程度が一般的です。

ここでは、住宅ローン審査の一般的な流れや審査にかかる期間・注意点について解説しますが、銀行などの金融機関や個々の事例によって細かい部分は異なるので、あくまで参考程度に考えてください。

1. 申し込み条件を確認し、審査申し込み

一口に住宅ローンといっても、銀行を含めたさまざまな金融機関が提供していて、内容はそれぞれに異なります。まずは、利用を検討中の金融機関における利用条件を満たしているかを確認しましょう。

例えば、みずほ銀行の「みずほネット住宅ローン」の場合、利用条件は以下のようになっています（2024年8月20時点）。

住宅ローン審査の申し込み基準の一例
□満18歳以上71歳未満で、最終返済時の年齢が満81歳未満
□同行が契約する団体信用生命保険に加入できる
□安定した収入がある
□保証会社の保証が受けられる
□日本国籍である（外国籍の場合は永住許可を受けている）

※みずほ銀行「みずほネット住宅ローン商品概要」

利用条件を満たしていることがわかり、他に問題がなければ申し込みをします。
主な申し込み方法は以下のとおりです。

住宅ローン審査の主な申し込み方法
□店頭
□郵送
□オンライン申し込み

2. 事前審査（仮審査）

利用したい住宅ローンが決まれば、事前審査（仮審査）に移ります。事前審査とは本審査に至る前の簡易的な審査のことです。だいたい、結果は3〜4日程度でわかりますが、個々の事例によっても異なるため、参考程度に考えてください。なお、事前審査には以下の書類が必要となるため、事前に確認し、すぐに提出できるようにしておきましょう。

事前審査での主な提出書類
□本人確認書類：運転免許証・マイナンバーカード・健康保険証など
□収入を確認できる書類：源泉徴収票・確定申告書（過去3年分）・納税証明書
□物件に関する書類：物件概要書やパンフレット、間取り図など

また、確認される項目も金融機関によってばらつきがあるのが実情です。本人の返済能力だけでなく、物件の担保価値などより踏み込んだ項目を用いて事前審査を行うこともあります。

3. 本審査（正式審査）

事前審査に通過したら、正式に申し込み手続きを済ませ、本審査（正式審査）を受けます。本審査では、年収や勤続年数、物件の担保価値や健康状態などさまざまな情報が精査されるので、問い合わせがあったらすぐに回答できるようにしましょう。
なお、健康状態は団体信用生命保険（団信）加入のために精査されます。

また、保証会社による保証を受ける場合、保証会社の審査にも通過しないといけません。結果がわかるまでの期間はだいたい1〜2週間程度ですが、審査の状況次第では1ヵ月以上かかることもあるため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

なお、以下の書類が必要になるため、抜け・もれがないように用意しましょう。

本審査での主な提出書類
□本人確認書類：マイナンバーカードなど
□収入証明書：源泉徴収票など
□印鑑証明書
□世帯全員分の住民票の写し
□不動産に関する書類：売買契約書・重要事項説明書・工事請負契約書・パンフレット・確認済証の写し・登記簿謄本など
□他のローンの状況がわかる書類（ある場合、最新の返済予定表を用意）

4. 借入の契約

本審査に通過したら、借入の契約を締結します。提示された条件を確認し、特に問題なければ金銭消費貸借契約を締結する流れになります。契約時に必要となる書類は以下のとおりですが、詳しくは金融機関の担当者から話があるはずなので、それに従ってください。

借入契約時に必要となる主な書類
□住宅ローン契約書等
□抵当権設定契約証書
□委任状
□契約者及び連帯保証人の印鑑登録証明書

なお、印鑑登録証明書を入手するためには、自宅を管轄する市区町村役場での印鑑登録が必要になります。住宅ローンを組むなど、法律上の契約を結ぶ際には使う頻度が高い書類なので、早めに用意しておくと良いでしょう。

審査にかかる期間

住宅ローンの申し込みから審査・契約までの期間ですが、一般的には仮審査で3〜4日程度、本審査で1〜2週間程度かかります。

全体としては2〜4週間程度ですが、書類の不備があったり、審査が混みあっていたりした場合は長期化するので注意してください。引っ越しをしたい時期が決まっているなら、いつごろまでに申し込み、審査に進めれば問題ないかを不動産会社やハウスメーカーの担当者に確認しておきましょう。

審査の流れにおける注意点

住宅ローンの申し込みから契約に至るまでには、相応の時間がかかります。しかし、ちょっとしたことに気をつけるだけで、審査がスムーズに進み、かかる時間も短縮できるかもしれません。

具体的には、以下の点に注意してみましょう。

・書類の不備をなくす
・担当者と適宜コミュニケーションを取る
・郵送なしの申し込み、審査、契約が可能な金融機関を選ぶ

仮に、書類の不備があったら確認の時間がかかる分、審査が完了し、契約に至るまで時間がかかります。書類の抜け・もれがないよう、担当者と適宜コミュニケーションを取り、問題がない状態で申し込みをしましょう。
また、書類を郵送すると到着まで先に進まないので、郵送無しで申し込み、審査、契約が可能な金融機関を選ぶのも一つの手です。

住宅ローン審査の基準

住宅ローン審査では、さまざまな基準を用いて、返済期間中問題なく返済が続けられるかを精査します。ここでは、主に本審査においてチェックされる主な項目について解説します。

年齢

現在の年齢とともに、完済時の年齢がチェックされます。また、年齢は若い方が長期間安定して返済できる可能性が高いと判断されますが、20代前半など収入が低い、不安定と判断される時期の場合はこの限りではありません。

勤務状況、勤務先の情報

住宅ローンの返済は長期に渡ります。将来的に問題なく返済できるかを判断する項目の一つとして雇用形態、勤続年数など勤務状況が確認されます。また、勤務先の事業内容や業績など勤務先の情報も評価の対象となります。

健康状態

住宅ローンの契約にあたって団体信用生命保険に加入する必要があるため、保険会社の審査に通過できる健康状態かも重要なポイントになります。

返済負担率

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの返済割合を指します。おおよそ25％〜35％以下であることが推奨されていますが、具体的な数値は個々の状況により異なるのが実情です。

個人信用情報

個人信用情報とは、クレジットカードや各種ローンなど、お金の貸し借りを伴う取引（信用取引）の利用履歴を指します。詳しくは後述しますが、過去にクレジットカードやローンの利用にあたって支払遅延などのトラブルを起こした場合、審査においては非常に不利になるので注意しましょう。

購入を予定している物件の担保評価

担保評価とは、住宅ローンの対象となる不動産の担保としての価値がどのぐらいかを評価することです。住宅ローンを借りる場合、銀行などの金融機関は対象となる不動産に抵当権を付します。仮に、返済が何らかの理由により滞った場合、競売にかけますが、担保評価とは端的にいえば「競売したらいくらで売れるか」という値段のことと考えましょう。

申告内容に不一致がないか

借り手が自己申告した勤務先や収入、その他のローン借入の状況などの情報が、実際の状況と一致しているかが確認されます。例えば、申告していない返済中のローンが発覚したりすると、審査が否決する可能性があります。

住宅ローン審査に必要な書類一覧

住宅ローンの事前審査、本審査において必要となる書類を紹介します。すべてもれなく揃えるためには時間がかかるかもしれないので、チェックリストを作るなどして、余裕を持って準備しておきましょう。

事前審査に必要な書類

事前審査において必要になるのは、以下の書類です。

本人確認書類	マイナンバーカード、運転免許証、住民票などを指します。
所得証明書	年収を証明する書類のことです。 源泉徴収票や給与明細、課税証明書もしくは住民税納税通知書などの公的な所得証明書類や納税証明書の原本などが該当します。
物件関連書類	物件関連書類とは購入しようとする物件の情報がわかる書類のことで、販売用パンフレットや間取り図などが該当します。
その他の書類	マイカーローンや教育ローンなど、他に組んでいるローンがあるなら、そのローンの残高証明書や返済予定表を用意しましょう。

本審査に必要な書類

本審査では、事前審査で使った書類に加え、以下の書類が必要になるので用意してください。

申し込みに関する書類	金融機関から指示があるので、必要事項を記入して提出しましょう。 個人ローン借入申込書（兼）保証委託申込書、団体信用生命保険申込書兼告知書、個人情報の取扱いに関する同意書などが挙げられます。
勤務先を示す書類	勤務先を法的に証明するものとして、健康保険証を提出します。 また、補足資料として社員証や名刺も提出するよう求められることもあるので従いましょう。
家族に関する書類	同居する家族に関する書類として住民票の写しが必要になります。 市区町村役場やコンビニで入手しておきましょう。
購入物件に関する書類	どのような物件を購入するのか証明するための書類です。 売買契約書、工事請負契約書、重要事項説明書、不動産登記簿謄本、物件のパンフレットなどが挙げられます。
印鑑証明書	印鑑（実印）が本人のものであると証明する公的な書類です。 市区町村の役所で印鑑（実印）の登録と、証明書の発行ができます。

住宅ローンの審査に落ちる理由

住宅ローンの審査に落ちる理由を端的にいうと、長期間に渡ってローンを滞りなく返済できるかどうかの見通しが不安定と判断されるためです。

そこで、ここでは国土交通省の「令和５年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」を元に、9割以上の金融機関が審査項目として見ている点を審査で重視されるポイントとして、落ちる理由について考えてみましょう。
※参照「令和５年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

完済時の年齢が高い

まず、住宅ローンの審査においては年齢が確認されます。

完済時の年齢が高いほど、収入が減ったり、病気や介護などの理由で出費がかさんだりして、収入を返済に回せなくなるリスクが高くなるため、審査通過可能性が下がることもあり得ます。

ただし、借り入れ時の年齢が20代など若い場合、転職・退職など将来的な見通しが不安定と判断されることもあるので、若いから有利とまではいえません。あくまで審査における1つの要素であるため、なるべく早い段階で完済することを前提に相談してみましょう。

健康状態のリスクが高い

健康状態によっては、住宅ローンの審査に落ちる可能性がある点に注意しましょう。民間の金融機関でローンを組む場合、団体信用生命保険（団信）に加入しなくてはいいけません。これは生命保険の一種で、被保険者が亡くなったり、高度障害状態に陥ったりした場合は住宅ローンの残額の返済が免除されます。

しかし、生命保険である以上、健康リスクが高いと判断された場合は団信の加入を拒否され、結果として住宅ローンの審査にも通過できません。

なお、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利制の「フラット35」は団信の加入が必須ではないので必要に応じて検討しても良いでしょう。

過去にクレジットカード払いの支払い遅延をしている

過去にクレジットカードやカードローンなど、お金の貸し借りを伴う取引（信用取引）において、支払い遅延などのトラブルを起こした場合、審査に落ちることもあるので要注意です。

このようなトラブルを起こすということは、期限どおりに返済してくれない可能性が高い利用者であると判断され、審査において非常に不利になります。

なお、個人としての信用取引の利用履歴＝個人信用情報は、信用情報機関と呼ばれる会社・団体がデータベースとしてまとめており、住宅ローンの審査においても照会が行われる仕組みです。手数料はかかりますが、自分の信用情報を確認することもできるので、事前に済ませておくと良いでしょう。

購入物件の担保価値が低い

物件の担保価値が低いことも、住宅ローンの審査落ちの原因になるので要注意です。

前述したように、万が一何らかの理由で住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を実行し、対象となった家を競売にかけます。競売で得られた金銭を住宅ローンの回収に充てますが、物件の担保価値が低いと、全額を回収することはできません。

そのため、担保価値が低く、競売しても得られる金銭があまり多くないと判断されると、審査落ちの原因になります。

返済負担率を高く設定している

住宅ローンの返済負担率が高いのも、審査落ちの原因になり得ます。返済負担率とは、年収に占める住宅ローンをはじめとした負債の返済額の割合のことで、返済負担率が高いほど支払いの負担が大きいことを意味します。

一般的には返済負担率25％〜35％程度が望ましいとされています。例えば、年収が600万円なら、年間の返済額が150万円〜210万円程度になるのが目安です。
各金融機関のWEBサイトで提供されている住宅ローンの返済シミュレーションを活用して、希望の借入額と返済負担率のバランスをチェックしてみましょう。

ただし、この数値を計算する際は、住宅ローンだけではなく、その他のローンも含まれるため、その他のローンの残高が多いと審査においては不利になります。

勤続年数が短い・雇用状況が不安定

勤続年数が短かったり、雇用状況が不安定だったりすると審査落ちの原因になります。例えば、転職が多く1社ごとの勤続年数があまりに短かった場合や、転職したばかりでのタイミングでの申し込みとなった場合、審査には不利になるので気をつけてください。
これらの場合、収入の見通しが不安定であるとみなされるため、可能であれば転職したばかりのタイミングでの申し込みは避けましょう。

事前審査と本審査の申告内容が一致しない

事前審査と本審査の内容が一致しないと信頼性が損なわれ、審査に通らない可能性があります。具体例は以下のとおりです。

・事前審査の提出書類と収入の記載が異なる
・返済中のローンに関する申告漏れ

事前審査と本審査の内容は一致させるのが大前提ですが、何らかの事情で一致しない事態に至った場合は早めに金融機関の担当者に事情を離しましょう。

住宅ローン審査に通るための準備と対策

住宅ローンの審査に通るためには、最後まで滞りなく返済できることを示すのが重要です。そのためにできる準備・対策を解説します。

自己資金を増やす

できるだけ自己資金は多めに用意しましょう。ここでいう自己資金とは、いわゆる頭金や購入諸費用のことです。一般的に総費用の2割以上を自己資金で準備できれば、住宅ローンの選択肢が増え、審査を通過する可能性もあがるとされています。

他のローンの返済を済ませる

他のローンの返済を済ませるのも、住宅ローンの審査対策として有効です。前述したように、他のローンの残高が多いと、住宅ローンを借りたことで返済負担率があがるため、審査においては不利になりがちです。

返済負担率を下げるためには、他のローンをできるだけ返済しておくのが有効ですが、金額が大きいものから返済していくとさらに効果が高まります。

書類の不一致などの不備をなくす

書類で申告した内容とと事実に不一致があると信頼を損なうことになりますので、書類上の不備をなくすのも重要です。事前審査で収入を少し多めに書いてしまうなど意図的な行為を避けるのは言うまでもありませんが、時間的に余裕がなくて意図せずに申告漏れをしてしまうことも考えられます。書類は余裕を持って準備し、思いがけない不一致が生まれないようにしましょう。

住宅ローン審査に通らなかった場合の対処法

万が一、住宅ローンの審査に通らなかった場合に考えられる対処法について解説します。

他の金融機関に審査を申し込む

クレジットカードでのトラブルを起こしていたなど、決定打となる原因がなければ、他の金融機関に審査を申し込んでみましょう。審査基準は金融機関によっても異なるため、通る可能性は出てきます。
また、審査落ちの可能性も見越して、最初から複数の金融機関に住宅ローンの申し込みをしておくのも選択肢の1つです。

条件を見直して再審査を申し込む

条件を見直して、再度同じ金融機関で住宅ローンを申し込むことも考えられます。
ただし、この場合は申し込みする場合には、審査で通らなかった懸念点を解消することが前提です。
条件が全く同じ状態で再度審査に臨んでも難しい点に注意してください。

また、再申し込みには半年以上などある程度期間をあけて臨むと良いでしょう。

フラット35を検討する

フラット35など、民間の金融機関が提供する住宅ローン以外も選択肢に入れましょう。フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関を窓口にして提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。

住宅金融支援機構自体が目的の1つに「国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与」することを掲げているため、民間の金融機関の住宅ローンが使いづらい場合でも申し込みがしやすくなっています。
フラット35は以下の点が大きな特徴ですので、審査落ちした場合は検討してみましょう。

・団信加入が必須ではない
・雇用形態や勤続年数の制限がない
・連帯保証料が不要

ペアローンや連帯債務・連帯保証を検討する

夫または妻だけで住宅ローンを組むのが難しい、希望額の借入ができないなら、ペアローンや収入合算を検討しましょう。

ペアローンとは、夫婦で別々にローンを組み、それぞれが返済していく方法です。
一方、収入合算とは2人の年収を足して借入額を決める方式で、2人が返済義務を負う「連帯債務」とどちらか一方を主債務者とし、もう一方は連帯保証人として主債務者が返済できなくなった場合に備える「連帯保証」に細分可能です。

ただし、それぞれの方法にメリット・デメリットがあるため、しっかり理解したうえで検討しましょう。

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専門家へ相談する

住宅ローンを詳しく理解するのは、金融の知見がないと難しいのも事実です。審査に通る可能性を高めるためには、信頼できる専門家に相談してみましょう。各金融機関の相談窓口や、住宅の購入先であるハウスメーカー・不動産で提供する住宅ローンの相談窓口を活用すると、無料で専門家に相談できます。また、有料ではあるものの、独立系ファイナンシャルプランナーに相談するという手もあるので検討しましょう。

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審査に通るためには事前準備が必要

住宅ローンの審査は、金融機関が利用者の支払能力を精査し、貸付を行っても問題がないか確認するために行います。そのため、支払能力にマイナスと判断される事象があると不利になるので注意してください。

自分の現在・今後の収入から見て無理がない金額を借りるだけではなく、書類の抜け・もれに気を付けたり、申し込み先を厳選したりなどして対策しましょう。

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