住宅ローンの繰り上げ返済。正しい使い方!

 ほとんどの人は、住宅ローンを何十年もの長い間をかけて、支払っていきます。中には、完済するのは、70歳という人もいるでしょう。その期間、大きな出費があった、収入が激減した、定年になったなどさまざまな理由で住宅ローンを払っていくのが困難になることもあります。そのような不安を解消するためには、なるべく早く住宅ローンを完済すること。その方法の1つに「繰り上げ返済」というものがあります。繰り上げ返済の仕組みをしっかりおさえて、少しでも早く住宅ローンの返済を目指しましょう。

繰り上げ返済の方法は2種類。自分にあった仕組みを利用して

 住宅ローンを借り入れると、借りた金額に金利を上乗せして返済していきます。当然、返済をはじめた頃は、元金が大きいため、その分返済額も大きくなります。借りてすぐの頃は、返済額のほとんどが利息ということになります。繰り上げ返済は、元金そのものの返済に使っていいというルールがあります。これにより、元金が減額されるので、その分利息が少なくなるという仕組みです。

 繰り上げ返済には、「期間短縮タイプ」と「返済額軽減タイプ」の2種類の方法があります。「期間短縮タイプ」は、毎月の返済額を変えずに期間を短くする方法。「返済額軽減タイプ」は、返済期間を変えずに毎月の返済額を変えるという方法になります。期間短縮は、短縮した期間に支払うはずだった部分の利息が支払不要となる仕組み。「返済額軽減タイプ」は、毎月の支払額から減額された分、利息が少なくなります。同じ100万円を繰り上げ返済した場合、期間短縮型の方が、元本をまとめて返済することにより利息軽減の効率がよくなります。なるべく早くローンを完済したい、総返済額をより少なくしたい。という人にはこの方法が向いています。「返済額軽減タイプ」は、毎月支払うお金を安定的に減らすことができるので、これから、教育費がかかる、収入が少なくなるという不安がある人に向いています。

繰り上げ返済は早く実行するほど、おトクになります!

 利息は、元本の金額が多いほどその金額は大きくなります。なるべく利息を少なくすれば、その分総返済額が少なくなります。つまり、早いタイミングで返済する方が繰り上げ返済の効率が高くなるということ。コツコツ貯蓄して、繰り上げ返済するのを5年後とするよりも、毎年少しずつでも返済していく方がいいのです。繰り上げ返済ができる最低金額は、金融機関によってさまざまですが、1万円からの少額でも返済可能なところもあります。ただし、一定の手数料がかかるのでその点も考慮して、返済計画を立てるようにしましょう。また、インターネットを利用すると、手数料が無料となる金融機関もあります。フラット35は、窓口でも手数料が無料ですが、最低金額は100万円以上となります。ただし、インターネットを利用すれば、最低金額が10万円からと小額から返済できるので、インターネットを利用することは、かなり有効な方法といえます。

繰り上げ返済を上手に利用するために注意しておくことは?

 繰り上げ返済は、実行すればその分総返済額が減っていくので、効果が実感しやすく可能な限り返済したくなります。ですが、貯蓄をすべて返済にあててしまって、毎日の生活が苦しくなるということになったら、本末転倒です。もしものときに備えて、ある程度の貯蓄は確保しておくようにしてください。また、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けている人は、金額にもよりますが、繰り上げ返済をすることで、控除を受けられなくなってしまうことがあります。それを避けるために、一旦年末の住宅ローン控除を受けてから、年明けに返済するなどタイミングを見極めるようにしましょう。

的確な時期、可能な金額をしっかり見極めて上手な返済を

 繰り上げ返済は、なるべく早いタイミングで、少しずつでも返却していくことで、効果的に総返済額を減らすことのできる方法のひとつといえます。一方で、無理をしすぎると結果的に、家計を苦しめるという危険もはらんでいます。たとえば、共働きだったのにどちらかが病気になって、収入が激減してしまった、災害で家が壊れて修繕費に大きな費用がかかるなど、長い人生には予想もつかないことがあるのです。そのような不足の事態にも対応できるように、家計の状況やライフプランをしっかり見極めて、できる範囲での返済を考えるようにしてください。
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