住宅ローン「変動金利」のメリットと、抑えておくべき注意点

　短期金利の動きに合わせ、半年ごとに利率が見直される「変動金利」。借り入れ時の金利で固定される「固定金利」と比較して金利が低いこともあり、近年こちらのタイプを選ぶ人が増えているが、どちらが「お得」なのかは、景気の動向とそれぞれの将来設計次第だといえる。ここでは変動金利を選ぶ場合のメリットと注意点をチェックしていこう。

　特集「【変動金利編】変動金利はどうやって決まるの？」で詳しく解説しているが、変動金利タイプの金利は、1年未満の短い資金貸借に適用される「短期金利」に連動しており、基本的に「固定金利」より低くなる。そのため短期的に見れば、「変動金利で借りたほうが、月々の返済額が低く抑えられる」ため、そこに魅力を感じる人が多いだろう。

　「短期金利」は半年に一度、金利が見直されるが、毎月返済する額については、5年に1度の見直しが一般的だ（5年ルール）。金利が変更された後の返済額についても、これまでの返済額の「1.25倍まで」とされており（1.25倍ルール）、「返済額が急激に上昇してしまう」というリスクへの対処もされている。つまり、固定金利のような安定感はないものの、急に金利が上がっても家計に深刻な問題を生じさせるようなリスクが生じにくい、といえるだろう。

＜図1＞5年ルールと1.25倍ルール

｜「変動金利タイプ」の特徴

・短期的な返済を検討する場合、月々の返済額が低く抑えられる。
・低金利期や金利が下がっている時期は返済負担も下がる。
・金利は半年に一度変動するが、返済額の見直しは一般的には5年に1度。
・返済額が変更される場合、新たな返済額は変更前の1.25倍が上限とされている。

　変動金利のメリットでもある「5年ルール」と「1.25倍ルール」の措置は、一方でリスクも含んでいることを理解しておこう。

　しっかりと注意しておくべきポイントとして、まず、月々の返済額が5年間変わらないといっても、金利の見直しは行われているため、元本と利息の割合は常に一定ではない。金利が上昇すれば、返済額全体に占める、利息支払い分の割合は大きくなる。返済開始当初より利息分が多い状態で1.25倍ルールが適用されれば、返済額自体が抑えられてしまうため、元金の減り方は鈍くなる。つまり元金の返済が遅くなり、結果として返済総額が大きくなってしまう、という可能性もあるのだ。

　また、金利が大きく上がってしまうと、利息分が毎月の返済額を超え、「未払い利息」が生じてしまう可能性も。この場合、毎月決められた返済金額を支払っているにもかかわらず、借り入れ残高（元金）はまったく減らないことになる。

　例えば図2のように月々の返済額が毎月15万円の場合、返済開始当初の内訳は「利息8万円＋元金7万円」だったのに、金利が上昇することで「利息10万円＋元金5万円」になり、その後さらに金利が上昇し利息だけで15万円以上になると、その超過分が未払い利息となる。

＜図2＞未払い利息が発生する仕組み

　「ここで返済しきれなかった分は、どこかで一括して精算するか、分割で支払うことになる。あらためて、「変動金利タイプ」の注意点をまとめておこう。

｜「変動金利タイプ」のデメリット

・金利が上昇すると、それに伴って返済額も増える。
・返済額が変動するため、将来設計がしにくい。
・5年ルールや1.25倍ルールの適用は、返済総額の増大や「未払い利息」が生じるリスクにつながることもある。

　固定金利タイプと比較すると、月々の返済額が抑えられる、また急激な返済額の上昇などがない代わりに、未払利息の発生といったリスク要因も少なくない変動金利タイプ。得をするかどうかは金利変動に左右される部分が大きい、ということはいうまでもないが、どんな人に向いているのか？　その傾向を整理しておこう。

｜「変動金利」に向いているタイプ

1）30年などの長期間ではなく、10年ほどの短期間で返済できる額でのローンを考えている
2）先々を見越した「リスク管理」が得意な人
3）金融市場などに興味があり、金利の変動をチェックするのが負担にならない人

　短期間で返済可能なローンであれば、金利上昇による返済額増加のリスクも小さく、変動金利タイプのメリットを享受できる。また、意外に重要なのは、日頃から家計をしっかり考えることができているか、もともと経済や金融に興味があるかどうか、ということ。「金利の変化」についていくことができるリスク管理力と経済感覚があれば、変動金利タイプのローンは住宅を購入する上での心強い味方になってくれそうだ。