公開日：2024-08-28

長期優良住宅で後悔する理由とは？メリットと対策を解説

長期優良住宅とは、長く住み続けられる高性能な住まいとして、国の基準を満たした住宅です。新たに家を建てる人の中には、「せっかくなら長期優良住宅にしようかな」と考えている人も多いのではないでしょうか。

一方、長期優良住宅を建ててから後悔するケースも少なくありません。この記事では、その理由やそもそも長期優良住宅を建てるメリット、後悔しないための対策について解説します。

長期優良住宅とは、国の基準を満たした高性能住宅のこと
1. 長期優良住宅には認定基準がある
長期優良住宅を建てて後悔する理由
長期優良住宅のメリット
長期優良住宅で後悔しないための対策
長期優良住宅を建てる際は、十分な対策が必要

長期優良住宅とは、国の基準を満たした高性能住宅のこと

長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のことです。国が定める基準を満たした住宅を長期優良住宅として所管行政庁（都道府県知事または市町村長）が認定し、税制面での優遇などを受けることができます。

長期優良住宅であることを認定する長期優良住宅認定制度は、2009年から施行されました。この制度は、長期優良住宅の建築・維持保全に関する計画を「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」にもとづき認定するものです。背景には、日本の住宅が諸外国に比べて寿命が短く、購入から日が経つに連れて資産価値が失われていく現状があります。
住宅に投資した資本が資産として蓄積されていく社会を目指して、住宅を長持ちさせるための取り組みが行われるようになったのです。

また、持続可能な社会の実現のためにも、従来どおりの建てては壊すスタイルから、ストック活用への転換が求められています。長期優良住宅によって、質の高い家づくりへとシフトさせていくことで、環境負荷の低減につながります。

長期優良住宅には認定基準がある

長期優良住宅認定制度は、戸建てと共同住宅のどちらでも利用できます。ここでは、戸建てにフォーカスして、主な認定基準の概要をご紹介します。

＜長期優良住宅の認定基準の概要＞
・劣化対策：数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
・耐震性：極めてまれに発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
・維持管理、更新の容易性：構造躯体に比べて耐用年数が短い設備配管について、維持管理（点検・清掃・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
・省エネルギー性：必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
・居住環境：良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持、および向上に配慮されたものであること。
・住戸面積：良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
・維持保全計画：建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。

※一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について」

長期優良住宅を建てて後悔する理由

長期優良住宅は、未来の住宅の在り方を体現するものであり、国も取り組みを推進しています。しかし、長期優良住宅を建てた人の中には、「後悔している」という人もいるようです。
ここでは、長期優良住宅を建ててから後悔することが多い理由を、7つご紹介します。

申請費用がかかる

長期優良住宅として認定を受けるには、一定の基準を満たしていることを審査で証明する必要があり、申請には費用がかかります。

長期優良住宅を申請する際は、認定申請書や添付図書、申請に伴う費用などを添えて行政所管庁に審査の依頼をします。行政によっても費用が異なりますが、申請を個人で行う場合は5万～6万円程度、ハウスメーカーなどに代行を依頼する場合は10万～30万円程度かかることを想定しておきましょう。
個人で申請したほうがコストは抑えられますが、手続きは煩雑です。条件や地域によっても費用に差があるため、あらかじめ施工業者などに確認しておくことがおすすめです。

建築のスケジュールが長くなる

前述したとおり、長期優良住宅を建てる場合、着工前に必要書類を集めて所管行政庁へ提出する必要があります。
一般の住宅と比較すると、工事に着手してから引き渡しまでの期間が、少なくとも数週間から1ヵ月程度は延びることが多いでしょう。審査に必要な書類を集めるのに手間取ると、さらに長引くことも考えられます。
スケジュールが遅れた分、住んでいた賃貸住宅の家賃が余分にかかることもあるため、余裕を持って準備することが大切です。

認定基準をクリアするために設計が制限される

長期優良住宅の認定基準のひとつである「耐震等級3」は、住宅性能表示制度における最も高いレベルの耐震性があることを示します。これは、震度6～7の地震に見舞われても倒壊や崩壊しない、災害拠点となる警察署や病院などと同等のレベルです。

ただし、耐震等級3を実現するには、建物の強度を上げる耐力壁や、柱・梁の本数を増やして上下階で位置をそろえるなど、構造上の工夫をしなければなりません。これにより、間取りの自由度が低くなったり、上下階の構造が似てしまったりといった制限が出る可能性があります。

点検口を設けなければならない

長期優良住宅には、構造躯体の劣化を防ぐ目的で、床下や小屋裏に点検口を設置することが求められています。小屋裏とは、屋根と天井のあいだにあるスペースのことで、屋根裏や天井裏とも呼ばれます。

・床下空間に対する点検口
区分された床下空間ごとに点検口を設置し、床下全域にわたって点検できるようにすること。

・小屋裏空間に対する点検口
区分された小屋裏空間ごとに点検口を設置し、小屋裏全域にわたって点検できるようにすること。

長期優良住宅の点検口は、設置する場所が厳密に決められているため、リビングなどの目につく場所に設置しなければならない場合もあります。目立つ位置に点検口があることで、見た目に違和感が生まれて後悔するという人も。室内のデザイン性や統一感にこだわりがある人にとって、点検口はデメリットのひとつになるかもしれません。

工事途中で計画変更するには手続きが必要になる

長期優良住宅は、着工前に細部まで計画を決めて認定申請をします。したがって、認定を受けた後で変更をする場合、変更に関わる工事が始まる前に所管行政庁へ申請をしなければなりません。

軽微な変更であれば、簡単な変更届の提出や状況報告で済む場合もあります。しかし、例えば確認書等を取り直したり、認定計画実施者を単名から連名（または連名から単名）に変更したりすると、変更認定申請が必要になる場合があります。
また、新築の基準で認定された計画を変更する際は、必ず新築の基準に適合させなければなりません。

定期的なメンテナンスが必要となる

長期優良住宅の認定は、建てた後に定期的なメンテナンスを行い、次世代を含めて長期間住めるよう、維持管理に努めることを前提としています。メンテナンスを怠って建物の性能が落ちた、または適切な維持保全が行われていないと判断された場合、認定を取り消されることがあるため、着工前に提出した維持保全計画に沿って着実に手入れをしなければなりません。

メンテナンスに際して、施工業者に支払う費用が発生することも頭に入れておく必要があるでしょう。メンテナンスを行った日付や内容を記録することも義務付けられています。

増改築やリフォームをする際に許可が必要になる

長く暮らしていると、家族構成やライフスタイルに変化が生まれ、増改築やリフォームを検討することがあります。しかし、厳しい認定基準をクリアする必要がある長期優良住宅の場合、自由に住宅に手を加えることができません。リフォームをする場合は、工事後も長期優良住宅の基準に適合する必要があるのです。リフォームや増改築の際には、申請・手続きをして許可を得た上で行いましょう。

こうした手続きの煩雑さにより、長期優良住宅を建てたことを後悔する人は少なくありません。長期優良住宅は、ライフスタイルの見通しを持って建てることが大切です。

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅を建てて、後悔しやすい理由について紹介しました。しかし、長期優良住宅は、家族が長く安心して過ごせる住まいであり、多くの魅力もあります。ここからは、長期優良住宅を建てるメリットをご紹介します。

資産価値が落ちにくく売却しやすい

長期優良住宅は、長く安心して住むための条件をクリアした住宅です。築年数を経ても良好な状態で使用できることが証明されている上、定期的な点検による補修が義務づけられるため、長期にわたって資産価値を維持することができます。

築年数が経過すると、建物の資産価値がほとんどなくなる一般的な住宅に比べて、長期優良住宅は将来的に売却する際も、比較的高値で売却できる可能性が高いといえます。

税金の控除を受けられる

新築の長期優良住宅を建てた場合、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減されます。詳細は下記のとおりです。

・所得税
住宅ローンで住宅を購入して一定の条件を満たせば、所得税や住民税が控除される住宅ローン減税という制度があります。長期優良住宅の場合、この住宅ローン減税の借入限度額が一般住宅に比べて引き上げられます。2024～2025年入居の場合、借入限度額が4,500万円となり、控除期間は13年です。

・登録免許税
登録免許税の税率が、本則の0.4％から0.1％まで引き下げられます。

・不動産所得税
新築住宅に関わる不動産取得税について、課税標準からの控除額が一般住宅に比べて増額されます。一般住宅の控除額が1,200万円であるのに対して、長期優良住宅は1,300万円です。

・固定資産税
固定資産税の減額措置の適用期間が延長されます。新築の長期優良住宅は、戸建てが5年間、マンション等は7年間となります。

住宅ローン金利が優遇される

長期優良住宅は、住宅ローン金利の優遇措置が受けられます。代表的な制度が、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」および「フラット50」です。

・フラット35
フラット35は、長期固定金利を取り扱う住宅金融支援機構が運営する住宅ローンです。長期優良住宅は、質の高い住宅の取得に適応される「フラット35S」の対象であり、借入金利を当初5年間、0.75％引き下げることができます。

・フラット50
フラット50は、返済期間の上限が50年間の住宅ローン商品です。住宅を売却する際に、借入金利のままで購入者へ住宅ローンの返済を引き継ぐことが可能です。

補助金の対象になる

長期優良住宅は、「地域型住宅グリーン化事業」「子育てエコホーム支援事業」から補助金を受けることができます。

・地域型住宅グリーン化事業
省エネ性能や耐久性に優れた木造住宅に対して、国が140万円を限度額とする補助金を給付する地域型住宅グリーン化事業。国土交通省の採択を受けた地域の中小工務店のグループに建築を依頼すると、制度の対象となります。住んでいる地域の施工業者に、一度問い合わせてみることをおすすめします。

・子育てエコホーム支援事業
物価高騰の影響を受けやすい子育て世帯や若者夫婦世帯に対して、省エネ性能の高い住宅購入をサポートするための制度もあります。この制度を活用すると、国から100万円の補助金が支給されます。対象となるのは、18歳未満の子を有する子育て世帯や、夫婦のいずれかが39歳以下の若者夫婦世帯です。施工業者が「エコホーム支援事業者」として登録を受けている必要があるので、確認してみましょう。

地震保険の割引を受けられる

長期優良住宅は、地震保険料の割引制度のうち「免震建築物割引」または「耐震等級割引」が適用されます。割引率は、免震建築物割引が50%、耐震等級割引は等級によって10～50％となります。
長期優良住宅の認定を受けたら、地震保険を取り扱う損害保険代理店や損害保険会社に問い合わせてみてください。

長期優良住宅で後悔しないための対策

最後に、長期優良住宅を建てて後悔しないための3つの対策について解説します。事前に情報を集めて計画的に準備を進めることが、満足のいく家づくりをする上でのポイントとなります。

維持管理できるかよく考える

長期優良住宅は、定期的なメンテナンスや点検を継続的に行うことが認定条件となっています。この仕組みによって資産価値は保たれますが、少なくとも10年ごとに細かな点検を継続し、実施記録を作成・保存する必要があります。
認定申請を受ける前に、維持管理のスケジュールや作業内容を確認し、継続できるかどうかを冷静に判断することが大切です。

実績豊富な住宅メーカーを選ぶ

長期優良住宅は、申請の段階で認定基準を満たしていなければなりません。長期優良住宅の実績に乏しい住宅メーカーに依頼すると、認定基準を満たす設計をするのに時間がかかったり、最新の制度に対応しておらず申請がやり直しになったりする可能性があります。
長期優良住宅を建てる際は、実績を調べた上で業者を選ぶことで、申請から建築までスムーズに進めることができます。

確定申告時に必ず税金の控除申請をする

税金の控除は、長期優良住宅の大きなメリットです。確定申告の際に、必ず税金の控除を申請しましょう。その際に添付する書類は、下記のとおりです。

＜確定申告書に添付する書類＞
・都道府県・市区町村等の長期優良住宅建築等計画等の認定通知書の写し
・市区町村の住宅用家屋証明書の原本または写し、または建築士等の認定長期優良住宅建築証明書の原本
・金融機関等から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の原本
・住宅の登記事項証明書の原本
・住宅の工事請負契約書または売買契約書の写し
・土地の購入に係る住宅ローンについて控除を受ける場合は、土地の登記事項証明書の原本と土地の売買契約書の写し
・補助金等の交付を受けた方は、国や市区町村等からの補助金決定通知書など補助金等の額を証する書類の原本
・住宅取得等資金の贈与の特例を受けた方は、贈与税の申告書など住宅取得等資金の額を証する書類の写し
・確定申告書に記載したマイナンバー（個人番号）の本人確認書類

※税務署「令和5年分　住宅借入金等特別控除を受けられる方へ（新築・購入用）」

長期優良住宅を建てる際は、十分な対策が必要

長期優良住宅にはさまざまな制限がありますが、耐震性が高く安心して暮らすことができ、資産価値も維持しやすいといわれています。さらに、税金の控除が受けられ補助金の対象となっていることも大きなメリットです。後悔しがちなポイントに留意しつつ、実績が豊富なハウスメーカーを選んで建てることをおすすめします。

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