2015年08月25日 09時20分
新築が即座に値崩れするワケとは？ “家の価格のヒミツ”を紹介！
マイホームの資産価値を重視するなら抑えておきたい“家の価格のヒミツ”
マイホームは家族の居住空間であると同時に、「不動産」という側面もある。多くの人にとって、家はおそらく最も高価な資産だろう。ずっとそこに住み続けるなら意識する必要もないが、将来的に誰かに売却または貸す計画があるなら「資産価値」の維持は重要なポイント。価値が高ければ高いほど、より有利な条件で運用することができるからだ。
だが、住宅は経年とともに価値が目減りしていくもの。なかには「買った瞬間から値下がりする」なんて、極端な説を唱える専門家もいるくらいだ。
傷みや汚れなど、経年による劣化で価値が下がるならわかるが、買った直後はまだ“新品”のはず。それにも関わらず、値下がりしてしまうのはなぜなのか？ 下記で説明していこう。
■建物価格以外にもいろいろ盛られてる？ 家の値段のヒミツ
買った直後に家の価格が値下がりしてしまう秘密は、新築住宅の価格の仕組みにある。
新築住宅は、建物や土地代といった“モノ”としての価格だけでなく、「広告宣伝費」「営業費」「モデルルーム運営費」といった諸経費がプラスオンされている。また、引き合いが多い人気物件となると、そのぶんだけ価格が「盛られている」ケースもある。こうした諸々の割り増し分は、総じて「新築プレミアム」などと称され、なかには販売価格全体の2〜3割を占めるケースもある。
当然、1日でも誰かが住めば（極端にいえば契約のハンコを押した時点で）、家は中古になり、新築プレミアムもなくなる。そのため、プレミアムの「盛り」が大きいほど、激しく値下がりしてしまうわけだ。
また、日本の家屋は1年経過するごとに資産評価額が下がっていく。経年による中古マンションの価格変化を示す「不動研住宅価格指数」をみてみると、最も値崩れしにくい東京の物件の資産価値ですら、1993年6月から2003年6月の10年間で半値以下に落ち込んでいるのだ。
日本の不動産市場では「最初の10年で建物の価値が半値に、築20年でほぼゼロになる」などという法則が半ば定説化しているが、前述の指数をみる限り、あながち的外れでもないのかもしれない。
■値下がりしにくい物件の特徴は？
ただ、当然のことながら、すべての住宅が築10年で半値になるわけではない。なかには「値下がりしにくい物件」というのも存在する。たとえば、恵比寿や広尾、目黒といった都心の一等地に建つマンションなどはその希少性ゆえ、経年による価格の暴落が起きにくい。それどころか、なかには「ビンテージマンション」などという称号を拝し、かえってプレミアム化している物件もあるくらいだ。
また、そこまで希少性の高い土地でなくても、都心のオフィス街にアクセスしやすく、最寄り駅から徒歩10分以内の物件は賃貸需要が普遍的に高く、有利な条件で人に貸しやすい。文教地区や寺町といったエリアも資産価値という点においては有利に働くといわれている。住宅自体に目を向けると、ライフスタイルの変化に対応できるような可変性の高い間取り、リフォームしやすい構造などは売却時にプラス評価されるポイントだろう。
詰まるところ、値下がりしにくい家とは、「より多くの人にとって魅力的で、住んでみたいと思えるかどうか」、これに尽きる。マイホームの資産価値を重視するなら、この点を強く意識して選んでみてはいかがだろうか？
（記事／前田智行）
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