【住宅ローン】検討時のポイント丸わかり! FPが“勘所”を解説

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マネーに詳しいFPが「住宅ローン」検討時におさえたいポイントを紹介!

 住宅ローンを借りようと思った時、販売業者などにいわれるがままローンの契約をする人は減ってきているはず。万人向けが常に一番よいとは限らないように、住宅ローンもそれぞれに合ったローンを選ぶに越したことはない。では、どういったポイントに気をつけるべきなのか。下記で紹介していこう。

▼金利の違い
 日銀と金融機関との間での金利がマイナス金利となり、住宅ローン金利も史上最低と言われるレベルで推移している。金利が少なければ、総返済額(利息も含めた返済額)は少なくなる。「金利が低い」ことは住宅ローン選択についてとても大事なポイント。金融機関各社では、顧客獲得のために様々なキャンペーンを打っていて、固定期間3年などの場合、0.5%を切る金利提示も珍しくない。

 ここで金利には2種類あることを改めて確認しておく。金利が変わらない「固定金利型」と、一定の期間毎に金利の見直しがあって、金利が変動する「変動金利型」である。金利を決める元となる指標が異なることもあり、表示される金利は変動金利型の方が固定金利型よりも常に低めである。

▼固定金利か、変動金利か
 どっちがオトクかについて明確な答えはない。単純に比べると変動金利型の方が金利は低い。今の金利がずっと続くのであれば、金利の低い変動金利で借りたほうがトクになる。だが、今が“史上最低”とするならば、今後の金利は現状維持か、高くなるだけだ。銀行が変動金利型を推奨している傾向は、長い目でみたら今後の金利が高くなるからともいえる。

 将来的に金利が上がるリスクがあるとはいえ、より金利の低い変動金利型の場合、現在の低い金利が当分続けば、返済に占める元金部分が多く、さらなる金利の低下があれば、もっと元金返済が進むのも事実だ。

 一方の固定金利型は、3年・10年など返済期間のうち、一定期間の金利を固定する金利タイプもある。固定期間が終わると、大体はその時点での変動金利か再度一定期間固定金利を選ぶことになる。全期間固定型ならば契約時の金利が変わらないので、返済金額は最後まで同じである。その点では一定期間固定型は期間終了後の返済額がわからないので、本当の意味で固定とはいえない。3年固定の場合、契約時の金利で固定なのは3年だけであり、3年後にその時の金利で見直しをする3年金利据え置き返済のようなものだ。3年後に金利が今より低くないと返済額は増える。固定金利期間終了後のローン選択の条件については、しっかりと確認しておかないと先になって焦ることになる。

 全期間固定よりも一定期間固定の方が期間中の金利が低いため返済元金は増やせる。一定期間固定を選ぶ場合、繰上げ返済なども利用しながらその期間内にどれだけ元本を返せるかが判断基準のひとつかもしれない。
 
 元金返済を進めるために金利が低いというのは大事な選択基準ではあるが、全期間固定以外は、金利が変動して上がった時に返済が無理なく継続できるかということを考えよう。どっちがトクだったかは終わってみなければわからない。同じ条件ならばより金利の低い金融機関を選ぶことはもちろん大切だが、金利タイプでおトクな返済を予め選択することはできない。

▼諸費用の確認
 住宅ローンを契約する際には諸費用がかかる。保証料、融資手数料、生命保険料などがかかるが、とのタイミングでいくらかかるのか確認しよう。

 保証料、生命保険料は初めに一括で支払うタイプと、返済に併せて支払うタイプがある。返済に併せて支払えば初期費用は少なくて済むが、諸費用分が毎月の返済額に上乗せになる。

 ネット系の場合、保証料、生命保険料不要と書いてあるものもある。だが、説明をよく読むと「お借入時の事務取扱手数料として、ご融資金額の◯%に相当する金額に消費税額を加算した金額がかかります」と書いてある場合も多い。必ず事務手数料もしっかり確認すべきだ。

 ローンの支払いは長く続くもの。返済期間中には返済ができなくなるリスクもあるので、きちんと返済を続けていけるプランであることが何よりも大事な点である。生命保険、保証料などは返済不能になった時のための究極の制度としてあるわけだが、その手前の段階については自分で対応できるものでありたい。

 提示された目先の返済額を見て、これならなんとかなりそうだと選ぶのでなく、生活状況や将来の返済能力を想定した上で、自分にあった内容の住宅ローンを選びたい。

<記事/山根裕子(マイアドバイザー登録FP)>
CFP。会計事務所系FP会社で中小企業のオーナーや個人の顧客のお金に関する問題解決の実行支援を展開中。「お金のかかりつけ医」として家族ぐるみの相談相手になることも多い。

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