住宅ローン審査に落ちた?!落ちる人によくあるパターン

 「頭金も貯まり、購入する物件も決まった。さあ住宅ローンを組もう!」という時、銀行などの金融機関で行われる審査によっては、お金を借りられなかったり、借入額や適用金利を制約され不利になってしまったりする場合があります。誰もが住宅ローンを借りられるわけではないのです。銀行がどのようなことを審査していて、審査に落ちる理由がある場合には、どういった対処が必要なのかを事前に知っておきましょう。

まずは「その人はどんな人なのか」。属性による人物評価が第一

 マイホームを手に入れたいけれど、「自営業だから」「年収が低いから」「転職して間もないから」などの理由で、「自分が住宅ローンの審査に通るのか不安」と考えている人は多いのではないでしょうか。マイホーム購入時に住宅ローンを借りる場合、すべての人に「審査」が必要になります。お金を貸す側の銀行も大きな額を貸すわけですから、「きちんと返してくれる人」にしか貸し出しません。

 それでは、銀行などの金融機関はどのような審査を行い、貸し出し承認、否認を決めているのでしょうか。

 国土交通省が実施した調査結果を見てみると、9割以上の金融機関が審査項目としているものとして、「完済時年齢」(98.8%)、「健康状態」(97.6%)、「借入時年齢」(97.6%)、「担保評価」 (97.2%)、 「勤続年数」(97.2%) 、「年収」 (94.4%)、「連帯保証」 (93.5%)があがっています。


【融資を行う際に考慮する項目】

完済時年齢

98.8%

健康状態

97.6%

借入時年齢

97.6%

担保評価

97.2%

勤続年数

97.2%

年収

94.4%

連帯保証

93.5%

金融機関の営業エリア

89.9%

融資率(借り換えの場合)

88.4%

返済負担率

88.0%

融資率(購入の場合)

81.3%

雇用形態

78.2%

カードローン等 他の債務の状況や返済履歴

64.8%

国籍

61.9%

申込人との取引状況

49.1%

業種

29.4%

家族構成

23.1%

所有資産

20.4%

雇用先の規模

16.7%

性別

16.1%

その他

6.6%

※28年度「国土交通省 民間住宅ローンの実態に関する調査」


 この調査で、借入時や完済時の年齢、健康かどうか、勤続年数は長いか、安定した収入か、など、「その人がどんな人で、返済能力はあるのか」の属性による人物評価を重要視していることがわかります。ローンを払い終えるまでの期間、安定した返済ができるかどうかを重視しているのです。

 また、「雇用形態」に関しての割合は、26年度調査では74.9%、27年度調査では77.1%、28年度調査では78.2%と、考慮する金融機関の割合が年々増加傾向にあります。アルバイトや派遣社員などの雇用形態では、安定した返済ができなくなるというリスクを嫌うことが考えらえます。

銀行の融資条件を満たしていない場合もNGになる

 住宅ローンの審査は借り入れする本人はもちろんですが、購入する物件についても審査の対象となります。万が一、返済が滞った場合に銀行は土地と建物を処分することにより資金を回収します。そのため、物件がいくらで売れるかという金額、つまり「担保評価」が重要となります。したがって、購入する物件の土地が小さすぎたり、建ぺい率がオーバーしていたりする場合、借り入れができないこともあるのです。

 また、「融資率」や「返済負担率」も重要な判断基準となっています。物件価格に対してどれだけ借り入れするのか(融資率)、本人の年収に対して年間どれだけ住宅ローンの返済があるのか(返済負担率)を見ており、この比率が低い(=借入金が少ない)ほうが銀行にとって「お金を貸して安心な人」という評価になります。

 返済負担率に関しては、各銀行で年収によって上限を定めており、一般的なサラリーマン世帯でおおむね25〜40%ほどが目安と言われています。たとえば年収600万円のAさんの年間返済額が150万円の場合、

150万円÷600円×100=25%

が返済負担率となります。車のローンや教育ローンなどがある場合は、年収からそれらのローンを引いた額で返済負担率を計算するので注意しましょう。先ほどのAさんの車のローンが年間40万円ある場合、

150万円÷(600万円―40万円)×100=約27%

が返済負担率となります。返済負担率を超えそうなローンになる場合は、頭金を増やしたり、ローン期間を長めに設定したりする必要があります。

落ちた理由がわからないときは「信用情報」も確認を!

 そのほかに、どんなに年収が高くても、一流企業に勤めていても、その人の「信用情報」に不安があると審査が通らなくなる場合があります。クレジットカードやキャッシングの借り入れ・返済といった取引状況などの「個人信用情報」を銀行はチェックします。お金を貸し出すにあたり、ローン事故を未然に防ぐため、「別に借金はないか」「過去にローンなどの支払いで滞納や事故はないか」といった、その人の信用力を判断するための情報を確認しているのです。

 滞納や事故があれば、銀行の審査はおのずと厳しくなるため、「できれば隠したい」と思うかもしれません。しかし、こうした信用情報は金融機関同士で共有できるしくみとなっているため、「黙っていればバレないだろう・・・」と隠すことはできません。見落としがちなものとして、学生時代に借りた奨学金や、携帯電話代金などの支払いが遅れたというような事例も「滞納」と判断されることがあるので注意が必要です。過去に自分がどのような滞納や事故があったのかわからない場合は、個人信用情報機関で自分の信用情報を調べることもできます。数千円と料金はかかりますが、不安な場合は事前に確認しておくと良いでしょう。

 万が一、信用情報の履歴に事故を見つけた場合は、履歴が消えるまで待つのが良いとされています。履歴がいつ消えるかは一概には言えないので、できるだけ頭金の金額を増やしたり、転職を繰り返さないなど自分の属性を良くしたりと、信用を高める準備をすることで審査通過の可能性が高まります。

住宅ローンは複数の銀行に申し込もう

 住宅ローンではどんなことを審査しているのかを見てきましたが、その条件や審査基準は銀行によって異なるので、A銀行では審査に通らなかったけれどB銀行では通った、といったこともありえます。そのため、住宅ローンを借りる際は一社にしぼらず、いくつかの銀行に申し込みをするとよいでしょう。また、車や教育費、ショッピングなどのローンも完済しておくことが鉄則です。

 これらの審査は住宅ローンの借り換え時にも必要になります。いざ借り換えようというときに、転職を繰り返していたといったような行動があっては、ここでの審査に通らなくなってしまいます。マイホーム購入後も属性や信用の安定につとめるのがベターです。
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