住宅ローンを借りるときの審査に「通る人」と「通らない人」

  • 【画像】住宅ローン 審査

 マイホームを購入するために住宅ローンを借りる場合、誰でも必ず「審査」を受けなくてはなりません。住宅ローンを検討するときは金利をどのタイプにするべきか、無理のない月々の返済額はいくらかといった「契約後」に目が向きますが、審査に通らなければ元も子もありません。

 審査に通る人と通らない人では何が違うのか、審査に通るための準備も含めてご紹介します。

住宅ローンの「審査」とは?

 住宅ローンは、申し込めば誰でも組むことができるというものではありません。金融機関も返済能力に疑問を感じる人には貸し出しをしません。まずは「審査」がどのようなものなのか、知っておきましょう。

 住宅ローンの審査は、簡単に言えば「貸し出した金額をきちんと返す力がある人かどうか」を見極めるというものです。さまざまな視点から総合的に判断されるため、たとえ審査に通っても希望額より少なかったり、収入はあるものの審査に通らなかったりすることもあるでしょう。審査の基準は各銀行などによって異なりますので、「A銀行は通ったけど、B銀行では通らなかった」という状況もあり得ます。

 国土交通省が実施した「平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、同年は「完済時年齢」「健康状態」「借入時年齢」「担保評価」「勤続年数」「年収」「連帯保証」が、金融機関の審査基準の上位項目となっています。購入する物件の価格や借入総額にもよりますが、「収入が多ければ通る」というものではなく、「完済までの間は安定して働き続け、継続的に返済できるか」という安定性をより重視していることがわかります。つまり、ローン審査においては、「大企業に勤めていて現時点での年収が1000万円ある」人よりも「中小企業でも勤続年数が長く、安定した収入が得られている」正社員や公務員のほうが優位であるということです。

 また、金融機関はもちろん、クレジットカードでの買い物や消費者金融での借り入れ状況も重要です。こうした情報は「信用情報」と呼ばれ、金融機関同士で共有できるしくみとなっています。返済していない借り入れの有無や返済が滞った過去は、チェックされていると考えていいでしょう。

 同じく、住宅ローンを申し込む時点で、車のローンやクレジットカードでの借り入れが多く残っていると、新たな借り入れを断られたり、借入可能額が減ったりしてしまいます。ショッピングローンやキャッシングが残っている場合は、なるべく完済しておきましょう。

「事前審査(仮審査)」と「本審査」

 住宅ローンの審査には、「事前審査(仮審査)」と「本審査」があります。

・事前審査(仮審査)
 購入する物件の金額や工事の金額がある程度決まったら、金融機関による「事前審査(仮審査)」が行われます。ここでは主に、年収に対して住宅ローン返済額が占める割合を示す「返済負担率」をチェックします。ある程度の収入があって返済額に無理がなく、個人信用情報に延滞や未納、自己破産といった履歴がなければ、仮審査はほぼ通るでしょう。

・本審査
 事前審査に通ると、次は保証会社による「本審査」です。本審査でも、ローンを申し込む人の返済能力と信用情報を主に調査しますが、健康状態や物件の担保価値はもちろん、勤務先の規模や経営状態も審査対象となるため、事前審査よりさらに厳しくなります。

 審査にかかる期間は、仮審査で2日から1週間未満。本審査になると、1週間から10日前後かかります。

「連帯保証人」や「連帯債務者」は必要?

 金融機関から住宅ローンを借りるとき、一般的には保証会社に保証金を払うことが前提となり、万一の際は保証会社がローンを肩代わりする形になるため、「連帯保証人」や「連帯債務者」をつける必要はありません。ローンを返済できなくなった場合には債権が金融機関から保証会社に移り、保証会社への返済ができなくなった時点で家を手放すことになります。

 しかし、次のような場合には、連帯保証人または連帯債務者を求められる場合がありますので、注意が必要です。

・夫婦で収入合算をして住宅ローンを支払う場合(収入合算者が連帯保証人になる)
・土地や建物が共有名義の場合(共有者が連帯債務者になる)
・親子で二世帯住宅のローンを組むなど、債務者が複数にわたる場合(債務者同士が連帯債務者になる)
・親名義の土地に家を建てる場合など、担保名義者が異なる場合
・ローンの申し込みをする本人が自営業者の場合
・年収が少ないなど、審査の評価が良くない場合

 なお、「連帯保証人」と「連帯債務者」は似た言葉ですが、意味は異なります。

・連帯保証人
 連帯保証人は、借り入れをした本人と連帯して債務を保証する人を指します。「保証する」ことが責任ですから、支払者の返済が滞ったときのみ、代わって支払いをしなくてはなりません。

・連帯債務者
 連帯債務者は、債務に対して借り入れをした本人と同等の責任を負います。連帯債務者の場合、支払者の返済が滞らなくても、金融機関から返済を要求される可能性があります。

 また、連帯債務とは異なる「ペアローン」というしくみもあります。住宅ローンの契約が1つである連帯債務に対し、ペアローンは住宅ローン契約が2つになります。夫婦、または親子が別々に住宅ローンを組み、それぞれが各自の借入額に対して支払い義務を負います。よって、例えば夫婦でペアローンを組み、返済期間中に夫に万一のことがあった場合、夫のローンは完済されますが、妻のローンはそのまま残ることになります。

住宅ローンは複数申し込むべき

 「住宅ローンは、どこか1社に絞って申し込むもの」と思い込んでいる人は少なくありません。しかし、審査には時間がかかりますので、万が一審査に通らなかった場合には、かなりの期間が経過してしまうというリスクがあります。

 また、審査条件は金融機関によって異なるため、1社の審査に落ちてしまっても別の1社の審査は通るというケースもあります。少しでも不安があるなら、複数の銀行や金融期間に同時に申し込んでおいてもいいでしょう。また、審査に通らなくて困るという事態を避けるため、車やショッピングなどのローンは、できるだけ完済しておきましょう。
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