住宅購入時の「頭金」って、必要なの？

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　住宅ローンを借りる際、物件価格の代金の一部を現金で支払う「頭金」が必要になります。最近では、「頭金ゼロでもOK」とうたっている広告も増えており、購入する側にとっては住宅取得のハードルが低くなっている状況と言えます。しかし、本当に頭金はゼロでも良いのでしょうか？頭金の必要性とメリットについて考えていきましょう。

頭金の額は「物件価格の2割」が理想

　住宅ローンの「頭金」。これは、物件の代金の一部を支払う「現金」のことを指します。住宅ローン関連の本では「頭金は物件価格の2割用意しましょう」と、書かれているのを目にすることが多いかと思います。この「2割」という数字はどこから出てくるのでしょうか。

　新築マンションの場合で考えると、実際、販売価格には2割程度の「不動産業者のコストと利益」が含まれています。そのため、購入後すぐに売却したとしても、この2割を差し引いた8割程度の価格でしか売れません。もし、全額を住宅ローンによって購入した場合、売却して得たお金ではローンを支払いきれず、別途借金を抱えることになってしまいます。このような「担保割れ」の状況をつくらないためにも2割の頭金があると安心、というわけです。

頭金が少ないと利息の負担が大きくなる

　頭金を用意できている人は、ゼロの人に比べ、「しっかり貯蓄できる人」と判断され、金融機関の審査に通りやすいほか、ローン金利が優遇される場合もあります。

　さらに、頭金の額が多いほどローンの負担が軽減されることを覚えておきましょう。たとえば、4000万円の物件を購入する場合、頭金を500万円用意すると、住宅ローンから借りる金額は3500万円です。しかし、頭金ゼロの場合は、4000万円全額をローンで借りる必要があります。頭金500万円とゼロ、両パターンの金額を35年ローン、金利1.5％で返済する場合のシミュレーションを見てみましょう。


■4000万円の物件を35年ローン（金利1.5％）を組んで購入する場合

※フラット35ホームページシミュレーションツールにより試算。

　総返済額を比べると、頭金を500万円用意したほうが、143万円もの利息を減らすことができます。毎月の返済を見ても1.5万円もの差が生じます。このように少ない頭金で住宅ローンを組む場合、支払う利息の額が大きくなるため、やはり頭金の金額は重要と言えます。

「少ない頭金で借りて繰り上げ返済」なら定年後の不安の解消も

　それでは、頭金をたくさん準備できるまで購入を見送ったほうが良いのでしょうか？

　実際、「住宅ローン減税」や「すまい給付金」といった住宅取得のための充実した制度に加え、超低金利水準を背景に、「買うなら今！」と自己資金をほとんど準備せず、全額ローンを組む人も増えています。貸す側、つまり銀行も、顧客獲得競争により融資の基準をゆるめ、「頭金ゼロ」でも融資を可能にしています。そのため、手元に資金がないのにマイホーム購入に踏み切る人が増えているのです。さきほどの試算のように利息によるローンの負担は重くなるものの、頭金ゼロでも購入はできるというわけです。

　さらに現在は、歴史的な超低金利時代。たとえば、500万円の頭金が貯まるのを5年待つより、超低金利だからこそ頭金がゼロでも借りてしまい、5年かけて500万円を貯め繰り上げ返済をする。頭金が貯まるまで何年も購入を先送りにするより、低金利の今、早めにローンを組んでしまい、のちに繰り上げ返済する、という方法も選択肢のひとつです。ローンを組むのを先送りにすることは、年齢によっては定年後に多くの残債を抱えることになります。早めにローンを組むことで、収入が激減する定年後の残債の不安を取り除けるメリットは大きいのではないでしょうか。

頭金ゼロで購入できても計画性が重要に

　住宅ローン減税をはじめとした各種優遇制度や歴史的な金利の低さ、さらには頭金ゼロでもお金を貸してくれる金融機関の存在も手伝って、住宅購入のハードルは低くなっています。もちろん頭金が少なくても購入はできますが、その場合毎月の返済額が大きくなり家計を圧迫することになるのも事実です。少ない頭金で住宅ローンを組んだ場合、確実に繰り上げ返済をする計画性も必要になります。そういった資金計画に自信がない人は頭金をしっかり貯めてから購入したほうがベターと言えるでしょう。