土地購入の流れは？売買契約から決済までの手続きや必要書類・注意点を解説
土地探しから購入、引き渡しまでには4か月〜1年程度かかるのが一般的であり、その間にいくつもの重要な手続きや判断が必要になります。
本記事では、土地探しから引き渡しまでの流れを7つのステップに分けて、必要な書類や手続き、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。
目次
監修者大野 翠
合同会社芙蓉宅建FPオフィス 代表
約6年の企業内FPを経て、2016年に金融商品の販売をしない独立系FPとして開業。2021年に法人化。保有資格は宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級FP技能士、AFP（日本FP協会）。大手資格スクールにて宅建、賃貸不動産経営管理士、FP資格の講師を務める傍ら、金融や不動産の実務経験や専門スキルを活かし、多くのメディアにて専門記事執筆を担当。
土地探しから購入までの期間は4ヶ月〜1年程度
ただし、土地探しの状況や、ローンの審査期間などが変動要因となり、これより長くなる可能性もあります。
土地探しから引き渡しまでの流れ7ステップ
それぞれの段階で必要な作業や注意点があり、順を追って進めることが大切です。
土地の契約から引き渡しまでだけをみても、2〜3ヶ月は必要となるため、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。
ステップ | 概要 |
・予算、立地等の希望を整理し、ネット検索や不動産会社で物件を探す | |
希望価格や条件を記載し、購入の意思を示す書類を不動産仲介会社に提出する | |
・融資可能かを確認するため事前審査を受ける（目安は2〜3日程度） | |
・権利関係や法的制限などの重要事項説明を受ける | |
・売買契約後、金融機関に本審査を申し込む | |
・本審査通過後、金銭消費貸借契約を結ぶ | |
・売買代金の残金を支払い、所有権移転登記を行う |
1.土地探しと現地確認
いずれの場合でも、選定のタイミングで必ず現地を訪問しましょう。
図面だけでは分からない土地の形状、傾斜、日当たり、隣地境界線など自ら確認しておくことが重要です。
項目 | 目的 |
土地の形状 | 建物の配置や間取りにどれほど影響するか確認する |
土地の傾斜 | 水はけの状態や地盤改良工事の必要性を確認する |
接道状況 | 敷地が道路に2メートル以上接していなければ建物を建てられない |
日当たり | 日照条件は住まいの快適性や光熱費に影響を及ぼす |
隣地との境界 | 越境物の有無や地積測量図との違いを確認する |
項目 | 目的 |
交通アクセス | 通勤や通学の利便性を確認する |
教育・医療・商業施設の位置 | 施設の充実は子育てや暮らしやすさにつながる |
異臭や騒音の有無 | 暮らしていて不快に思う問題はないか |
犯罪・災害リスク | 安全確保や防犯・災害対策の必要性に影響する |
公園の有無 | 身近な自然は生活の質を高める |
開発計画 | 将来的な土地の資産価値に影響する |
葬儀場・墓地などの有無 | 心理的な影響を与える可能性がある |
2.買付証明書の提出
その際に提出するのが「買付証明書」です。
買付証明書の提出時点では、金銭の支払いは発生しません。
必要事項を専用の用紙に記入し、記名や押印のうえ提出します。
なお、価格交渉を行うことも可能ですが、買付証明書は契約書とは違い法的拘束力がありません。
そのため、条件次第では他の買主を優先する場合があります。
ただし、基本的には買付証明書の提出順で交渉することになります。
3.住宅ローンの事前審査（仮審査）
仮審査の目安は2〜3日程度で、年齢や勤務先、勤続年数や他のローン状況などを記入のうえ審査します。
なお、買付証明書の提出後、土地の仮押さえができるのが通常１〜２週間程度のため、住宅ローン手続きも早めに進めておきましょう。
4.重要事項説明を受け、売買契約を結ぶ
重要事項説明では、不動産取引に関する専門用語や法律用語が含まれます。
理解しないまま契約を進めると後日のトラブルに繋がることがあるため、不明点は必ずその場で確認しましょう。
重要事項説明の内容を理解し承諾の意思が固まったら、不動産売買契約を締結し、その際に5〜10％を目安とした手付金を支払います。
5.住宅ローン本審査の手続きを進める
本審査は事前審査よりも厳格で、所得証明書など多くの書類が必要となります。
また、審査完了までに1〜2週間程度かかります。
必要書類の不備などがあれば、さらに時間がかかることになりますので余裕を持ったスケジュールで進めましょう。
6.金消契約で住宅ローンの内容を確定する
契約書には、主に次の内容が記載されます。
・借入金額・金利・返済期間
・抵当権の設定
・連帯保証人に関する事項
金融機関によっては、融資実行日の数日前までに契約完了しておくことをルールにしている場合もあり、事前に確認しておくようにしましょう。
金消契約締結の直後に融資金額が振り込まれるわけではなく、ほとんどの場合が物件の引き渡しや決済の時点で金融機関から融資実行となります。
7.土地の引き渡し・登記を完了させる
残金決済と同時に、土地の所有者を自身の名義に変更する法的手続きである「所有権移転登記」を、司法書士に依頼して行います。
これですべての手続きが完了します。
土地が正式に引き渡される際には、境界標の位置の確認など最終確認を必ず行いましょう。
土地購入に必要な書類一覧
書類 | 目的 |
身分証明書 | 契約者本人の証明 |
印鑑証明書 | 同上 |
住民票 | 現住所の証明 |
所得証明書 | 住宅ローン審査に必要な収入の証明 |
源泉徴収票 | 同上 |
会社の在籍証明書 | 勤務先の証明 |
たとえば、印鑑証明書は発行から3か月以内のものを求められる場合があります。
土地購入の際にかかる費用
土地そのものの価格以外にも、仲介手数料や登記費用などの諸費用や、関連する税金も発生します。
諸費用
項目 | 内容 | 目安金額 |
仲介手数料 | 不動産会社に支払う報酬 | 約100万〜150万円（3,000万円の土地の場合） |
登記費用 | 所有権移転登記・抵当権設定登記など | 約20万円〜諸条件により変動あり |
住宅ローン関連費用 | 事務手数料・保証料・印紙代など | 約10万〜50万円 |
火災・地震保険料 | ローン利用時は加入が必須 | 約10万〜30万円 |
つなぎ融資費用 | 建築前に土地代を支払う場合の一時融資にかかる利息など | 数万円〜10万円程度 |
固定資産税・都市計画税の精算金 | 引き渡し日に応じて、年間税額を日割り精算 | 数万円程度 |
印紙税（売買契約書用） | 売買契約書に貼付する印紙 | 1,000〜1万円程度（契約金額による） |
原則として、土地や建物を1月1日時点で所有者がその年の税金を納める決まりですが、売買によって年の途中で所有者が変わる場合、慣習として日割り計算による清算が行われるのが一般的です。
税金
税目 | 概要 | 支払時期・目安 |
不動産取得税 | 土地や建物を取得した際に一度だけ課税 | 取得後4〜6か月後に納付書が届く |
登録免許税 | 登記を行う際に課税 | 登記時に納付 |
印紙税 | 売買契約書・ローン契約書などに貼付 | 契約時に貼付 |
固定資産税・都市計画税 | 毎年1月1日時点の所有者に課税 | 毎年4〜6月頃に納付書が届く |
上記の表に記載したとおり、固定資産税評価額と、契約金額（売買代金）は異なります。
それぞれの税額については、概要を基にあくまで目安として把握しておくようにしましょう。
土地購入で後悔しないために確認すべきポイント
理想の家が建つか？建築制限や法令の確認
これらの規制は、土地単体だけでなく周辺地域の用途地域などによっても影響を受けます。
この中でも「接道義務」は特に重要で、前面道路との関係により接道義務を満たしていない土地では、原則として家を建てることができません。
これらの制限を事前に確認しておかないと、理想の家づくりがかなわないことになります。
土地の法令制限について、必ず事前に不動産会社や建築会社に確認しておきましょう。
予算オーバーを防ぐ！地盤改良やインフラ整備の追加費用
また、土地の前面道路に上下水道やガス管が引き込まれていない場合は、敷地内へのインフラ引き込み工事として別途費用が発生します。
さらに、更地ではなく古家付き土地を購入する場合には、建物解体費も発生することがあります。
土地価格だけでなく、付帯工事費用も含めて総予算を考えることが大切です。
土地の購入をする際によくある質問
個人から土地を購入する流れは？
不動産売買契約書のひな形はWeb上でも無料で配布されていますが、ごく基本的な内容しか項目がないため、後日のトラブルに繋がる可能性があります。
たとえ個人間の取引であっても、事前の土地調査から重要事項説明も含めた契約締結の手続きまで、不動産会社等へ依頼するのが安心です。
現金で土地を購入する際の流れは？
銀行による住宅ローン審査期間などが短縮されるため、売主との間で契約締結さえ済めば現金で一括清算し、引き渡しを受けることになります。
費用面でも大幅な削減が期待できますが、それでも最低限の印紙税、登記費用、不動産取得税などは発生します。
さらに、年の途中で取得した場合には、固定資産税と都市計画税の清算金が発生することもありますので、事前にこれらの諸費用については確認しておきましょう。
メリットとデメリットは、以下が挙げられます。
・引き渡し時期を短縮できる
・諸費用の負担を軽減できる
●現金購入のデメリット
・一括清算となるため、預貯金が急激に減ってしまう
土地を仮押さえできる期間は？
前述のとおり、買付証明書は法的な拘束力はありません。
そのため、売主にとって条件のよい別の買主が現れた場合には、仮押さえを解除されることもありえます。
また、この仮押さえ期間に住宅ローンの事前審査をすることになりますので、どの金融機関から住宅ローンを受けるか等、あらかじめ準備しておくとよいでしょう。
土地の購入後にやることは？
主な流れは以下の通りです。
・住宅ローンの本審査を受ける
・金銭消費貸借契約（金消契約）を結ぶ
・建物の設計・仕様などの打ち合わせを進める
・必要に応じて建築前の地盤調査を実施する
・建物完成後、各種登記手続きを行う
これらがすべて完了しないと建設着工に進めず、建物の引き渡しも後ろ倒しになります。
また、土地購入の段階で地盤調査をしていない場合は、建築前に改めて地盤調査が必要になります。
その際は別途費用が発生する可能性があるため、こちらも事前に確認しておきましょう。
買ってはいけない土地の特徴は？
・浸水や土砂災害リスクのある地域
・日当たりや周辺環境が住環境に適していない
日当たりや周辺環境については、事前に自ら購入する土地を訪れて、確認するようにしましょう。
できれば訪問する時間帯も変えることで、夜間の周辺環境における騒音や防犯性なども確認でき、より安心です。
500万円の土地を購入する場合の諸費用は？
たとえば、仲介手数料だけでみても次の計算式となります。
・売買価格500万円→500万×3%＝15万＋6万＝21万（税別）
このほかの費用は取引内容によって変動しますが、仲介手数料のように算出方法が明確な費用だけでも、あらかじめ把握しておくと安心です。
土地購入の流れを理解して、トラブルを防ぎ安心の家づくりへ
現地での入念なチェックや契約時の慎重な内容確認が、将来のトラブルを防ぐためには欠かせません。
住宅ローンの審査や必要書類の準備など、時間のかかる手続きも多いため、余裕を持ったスケジュール管理が重要です。
土地購入後はいよいよ家づくりが始まります。
予算や家族の要望に寄り添い、アフターフォローまで充実したハウスメーカーを選ぶことが、理想の住まいを実現するポイントです。
ハウスメーカー選びでは、オリコン顧客満足度ランキング「ハウスメーカー 注文住宅」も活用してみてください。
実際の利用者へのアンケートを基に、総合満足度に加え、地域や年代、アフターサービスなどの観点からも比較しています。
信頼できるパートナーを見つけ、後悔のない家づくりを進めていきましょう。
監修者大野 翠
合同会社芙蓉宅建FPオフィス 代表
約6年の企業内FPを経て、2016年に金融商品の販売をしない独立系FPとして開業。2021年に法人化。
保有資格は宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級FP技能士、AFP（日本FP協会）。
大手資格スクールにて宅建、賃貸不動産経営管理士、FP資格の講師を務める傍ら、金融や不動産の実務経験や専門スキルを活かし、多くのメディアにて専門記事執筆を担当。
主な実績はABC大阪朝日放送、FBS福岡放送、西日本新聞、西日本シティ銀行、伊予銀行、北陸銀行、東海東京証券、LIFULL不動産など。金融や不動産のリテラリー向上のため各種セミナー講師も務めており、商工会議所や企業団体をはじめ、大学や高校など教育機関でも登壇している。
ホームページ：https://www.fuyotakkenfpoffice.com/
