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諸費用の目安は？ 住宅ローン返済計画が知りたい！

　住宅購入と一口にいっても新築物件に中古物件、またはマンションにするのか一戸建てに住むのかなど、居住タイプは色々だ。そこで気になるマイホーム購入時の諸費用や、自己資金の目安…そして“見落としがちな費用”を見ていこう。

　マイホーム購入時の諸費用は、物件種別、住宅価格、面積、住宅ローン利用の有無によって自己資金の目安は異なる。ローンにかかる手数料や税金など、住宅取得時の諸費用の目安は、新築住宅で価格の2〜5％、中古住宅で5〜10％程度だ。

【一般的な諸費用】

【注意！　見落としがちな費用】

　住宅ローンを組む際にうっかり見落としがちなのが、引越し費用やカーテン、照明器具、エアコンなどの購入費だ。住宅購入後の生活費や教育等にかかる支出を計算、手元に残すお金も考えておくことが必要だ。

　一般的に、自己資金は購入価格や建築費の25〜30％なければマイホームの取得は難しいと言われている。また、頭金は住宅購入の諸費用や生活費等のための手元のお金を考え、金融機関に相談のうえ決めよう。

　一般的に住宅ローンの借入限度額は、物件価格(総工事費)の80〜90％。そして収入基準による返済額は年収の25％以内であれば安全だと言われている。金利や返済期間によっても借入の上限額はかわってくる。「フラット35」や財形住宅融資では年間の返済額が税込年収の35％以内が基準となっている。

　金融機関や不動産に直接相談する前に、各銀行の公式サイトのローンシミュレーションで、月々の支払いなどさまざまなパターンを試してみるのも一案だ。

■資金計画＝住宅ローンで検討すると、あとで支払いが困難に!?

　住宅ローンを組む前に、自己資金が底をつかないようにしっかりとした返済計画を立てることが重要だ。おおよその目安をざっとおさらいしてみよう

○広告で頭金０円と書かれていても、自己資金０円ではない。例えば、3000万円の物件で、登記等の諸費用は180万円〜240万円ほど。さらに手付金も必要だ。

○融資を受けるためには保証会社の保証を受け、借入れ金額に見合った保証料などを支払わなければならない。保証料は、借入時に借入期間分を一括払いするのが一般的。保証料率は金融機関によって異なるが、0.2％のところが多い。最近では保証料無料の住宅ローンも登場している。

■住宅ローンを組む前にここだけはチェック！

○年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が、年収400万円未満で年収の30％、年収400万円以上で年収の35％を超えていないか？

○住宅購入後に諸費用を支払っても手持ちのお金は残っているか?

自分にあった無理のない返済計画を立てて、上手に住宅ローンを利用しよう。

「住宅ローン」で失敗しない！ 購入前の資金計画

　新築、中古、リフォーム…住宅ローンの違いは？　消費税の関係や住宅ローン控除の延長など、不動産業界では需要が見込まれることがしばしばある。それを機に初めて住宅の購入を検討する方も多いのでは？　住宅ローンを組む前に必見！　住宅購入と賃貸のメリットとデメリットをしっかりおさえておこう。

　いつかは夢みるマイホーム。住宅購入前に賃貸と住宅購入のメリットとデメリットを知っておきたい。

▼住宅購入

▼賃貸

　結婚や出産で家族が増えたり、子どもが成長したりとライフスタイルは変化していく。マイホームの購入と賃貸、どちらが自分にとってトクなのかじっくり考えて判断したい。

＞＞注意点

　中古物件を購入する場合、物件価格にリフォーム代金を含めて住宅ローンとして借り入れることができる。

　例えば新たに登場した「フラット35 リフォームパック」では、住宅金融支援機構と金融機関の「フラット35」と、その金融機関が提供するローン「フラット35パッケージ」を利用できる。

　 金利変動に影響されない「フラット35」と低金利のメリットが受けられる「固定金利期間選択型」、「変動金利型」の住宅ローンを併せて借り入れることで、将来の金利変動リスクが軽減される。ただし手数料、諸費用が割高になる場合がある。（※取扱金融機関によって、商品名、商品内容、利用条件、必要となる手続や費用等が異なる）

　大規模な増改築の場合は住宅ローンの利用が可能。リフォームのための公的融資としては財形住宅融資がある。財形住宅貯蓄の融資限度額は、合計残高の10倍までの額で、最高4000万円まで。返済期間は20年以内となっている。

（「フラット35」「財形住宅融資」「民間融資」とは？⇒初めての「住宅ローン」自分にあった金融機関選び）

　民間融資としては、リフォームローンを利用することになる。リフォームローンは有担保型と無担保型の二種類。有担保型は住宅ローンとほぼ同じ仕組みになっていて、保証料、手数料、抵当権設定登記など手続きが多く諸費用も必要になる。大掛かりなリフォームを行う場合は有担保型の住宅ローンを利用。リフォームローンは無担保型ローンが主流だ。

▼有担保型ローン

▼無担保型ローン

そのほかにも、対象者の年齢や融資限度額、金利等、金融機関によって異なってくるので取り扱い金融機関に相談のうえじっくり検討しよう。

不動産広告の見方のコツ！ ポイントと落とし穴

　住宅購入を意識し始めたとき、まずは手に取るのがポストに届く不動産の広告。マンション、一戸建てなど様々な物件がとても魅力的な言葉で紹介されている。今回は、その“不動産広告”の正しい見方をチェック！

　新聞などにはいってくる不動産広告。価格や面積、間取りに目が行きがちだが、ほかにも不動産広告には多くの情報が掲載されている。一般的な項目を見ながら、住宅ローンを組む人、住宅購入を考えている人がおさえておきたい、チェックポイントをみていこう。

【チェック（2）　分譲住宅（建売住宅）の不動産広告】
○「建築確認」や「確認番号」の横に番号が記載されているか？

【チェック（3）建築条件付きの不動産広告】
○価格は土地だけの価格が書かれているかをチェック。そのうえで建物の価格が併記されている場合はOK

　ちなみに、新築とは建築後1年未満かつ未入居である物件を指し、それ以外は中古物件。中古住宅の広告では上記のような表示がされないこともある。また広告の文字の大きさは原則として７ポイント（約2.5mm四方の大きさ）以上となっている。

　不動産広告は「宅地建物取引業法」（国土交通省等）と「不当景品類及び不当表示防止法」（消費者庁）によって、誇大広告などの不当表示が禁止されており、誇大広告をした場合は罰則がある。また、業界でも公正競争規約（表示規約）として自主規制基準を設けて広告のルールを定めている。

■『おとり広告』に気をつけよう！

自主規制により少なくなってきたおとり広告ではあるが、それでもまだ存在する。では、どのような広告がおとりなのか？
例えば、「実在しない住所・地番を掲載した物件」「売約済みの物件」を広告に掲載し客を呼び込み、「希望者に他の物件を勧めるなど当該物件の取引に応じない」。これがおとり広告だ。
おとり広告に共通しているのは、他社の広告物件と比べ面積や立地条件がほぼ同じなのに価格が安く、誰もが「掘り出し物」だと感じる広告だ。しかし、現地へ行くと建物が建たない土地であったり、はじめから売る気がないので価格を相場の半値で広告したり。そういった広告を見て店舗へ出向き、業者が広告物件以外の物件を勧めてきた場合はおとり広告の可能性がある。

■電柱に貼られたビラは違法

　許可なく街角の電柱などに貼付されたビラなどは、屋外広告物法や道路法、軽犯罪法などの法律に違反する行為となっている。その業者には連絡しないほうが賢明だ。よい広告は、消費者にとって不利である情報に関してもきちんと表示をし、正確かつ情報量が多い。そして、直接現地に行くことができ、登記などを調べることができる。
いずれにしても、契約を急がせる、何でも安請け合いする、そのような不動産業者は要注意。よい不動産業者であれば住宅を購入するために必要な判断材料を消費者に提供し、じっくり検討する時間を与えてくれるはずだ。